Due diligence tecnica immobiliare
Prima di comprare o vendere un immobile, conviene capire bene cosa si ha davanti.
Recupero e leggo le pratiche edilizie, ricostruisco lo stato legittimo sulla base della documentazione disponibile, confronto quanto autorizzato con lo stato attuale e verifico la situazione catastale.
Se emerge qualche criticità, ti spiego cosa significa e quali possibilità ci sono per affrontarla.
Il punto di partenza
Una planimetria catastale non basta.
Il Catasto descrive l’immobile dal punto di vista catastale, ma non dimostra da solo che ciò che esiste sia stato regolarmente autorizzato.
Per verificarlo bisogna risalire alle pratiche edilizie depositate in Comune, capire quali interventi sono stati autorizzati nel tempo e confrontare quei documenti con lo stato attuale.
Solo a quel punto si può verificare anche la situazione catastale e capire se ci sono differenze da chiarire o correggere.
Il sopralluogo
Poi bisogna guardare l’immobile.
Le pratiche raccontano una parte della storia. Il sopralluogo serve a verificare ciò che esiste oggi e a confrontarlo con quello che risulta autorizzato.
A volte le differenze sono evidenti. Altre volte si tratta di dettagli, aperture modificate, distribuzioni interne cambiate o trasformazioni che richiedono una lettura più attenta.
Esterno dell’immobile.
Verifica degli spazi interni.
Dettaglio costruttivo rilevato durante il sopralluogo.
La verifica tecnica
Cosa verifico
01
Pratiche edilizie
Recupero e leggo i titoli edilizi disponibili per ricostruire come l’immobile è stato autorizzato e modificato nel tempo.
02
Stato legittimo
Confronto la documentazione con lo stato attuale per individuare eventuali differenze o aspetti che richiedono un approfondimento.
03
Catasto
Verifico planimetrie e dati catastali e la loro coerenza rispetto a quanto accertato dal punto di vista urbanistico-edilizio.
04
Eventuali difformità
Se emerge qualcosa che non torna, valuto se e come può essere regolarizzato. Quando rientra nelle mie competenze posso seguire anche la sanatoria, la pratica edilizia o l’aggiornamento catastale necessario.
Quando può essere utile una verifica tecnica
Prima di vendere
Per sapere in anticipo se ci sono problemi che potrebbero emergere durante la compravendita e avere il tempo di affrontarli.
Prima di acquistare
Per capire cosa stai acquistando anche dal punto di vista tecnico, prima di assumere un impegno economico importante.
Prima di ristrutturare
Per progettare partendo da una situazione urbanistica conosciuta e capire subito se prima dei lavori serve regolarizzare qualcosa.
Seguo verifiche per proprietari e acquirenti e collaboro anche con agenzie immobiliari, investitori, notai, avvocati e altri professionisti quando serve un approfondimento tecnico sull’immobile.
Il metodo
In pratica, cosa faccio
01
Recupero i documenti
Parto da quello che hai già. Se manca qualcosa, quando necessario richiedo l’accesso agli atti in Comune.
02
Ricostruisco cosa è stato autorizzato
Leggo le pratiche edilizie e ricostruisco le trasformazioni dell’immobile nel tempo.
03
Faccio il sopralluogo e confronto
Verifico lo stato attuale e controllo se corrisponde a quanto risulta autorizzato.
04
Ti spiego cosa ho trovato
Ti spiego cosa risulta regolare, cosa non torna e quali eventuali approfondimenti o pratiche possono essere necessari.
Cosa ricevi
Alla fine devi sapere dove sei.
A seconda dell’incarico posso predisporre una relazione tecnica sintetica oppure fornire il supporto necessario per una compravendita, una regolarizzazione o un successivo progetto.
Se dalla verifica emerge la necessità di intervenire, possiamo anche proseguire con la pratica edilizia, la sanatoria o l’aggiornamento catastale necessario.
Scoprire un problema prima è quasi sempre più semplice che affrontarlo quando la compravendita è già arrivata dal notaio.
Devi verificare un immobile?
Scrivimi dove si trova, se devi acquistarlo, venderlo, ristrutturarlo o regolarizzarlo e quali documenti hai già.
Da lì possiamo capire quali verifiche servono e da dove conviene partire.